Mua bán nhanh HCM: Những vấn đề cần hỏi về mua bán nhà đất

• Hỏi

Có nên mua nhà bằng giấy viết tay?

Vợ chồng em là công nhân dự định mua 1 căn nhà, nhưng chủ nhà nói đợi bán xong 50 căn nhà liền kề mới ra giấy tờ đuợc. Tại thời điểm bán này chỉ có giấy tay thôi, theo luật sư có nên mua không? Vợ chồng em tích góp bao năm mới đủ mua căn nhà này. Mong luật sư tư vấn sớm giúp vợ chồng em, cám ơn luật sư.

• Trả lời

Chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định tại Điều 450 Bộ luật dân sự năm 2005 về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì: "Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Ngoài ra, tại khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở 2005 cũng quy định thêm:

“3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

c) Thuê mua nhà ở xã hội;

d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.”

Như vậy, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 tại Điều 450 và các văn bản pháp luật có liên quan về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền.

Hợp đồng mua bán nhà không thỏa mãn các điều kiện trênsẽ bị coi là vô hiệu. Theo quy định tại Điều 137 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên sẽ phải hoàn trả nhau những gì đã nhận: Bên mua trả lại nhà, bên bán trả lại tiền nhà đã nhận. Bên nào có lỗi trong việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

Tuy nhiên, bạn cũng cần chú ý, việc giải quyết tranh chấp về hợp đồng vô hiệu để đòi lại tiền cũng gây mất nhiều thời gian, tiền bạc, người mua có thể phải chịu nhiều rủi ro.Vì vậy, để tránh những tranh chấp và những thiệt thòi không đáng có, vợ chồng bạn không nên mua căn nhà đó chỉ bằng giấy viết tay.

• Hỏi

Tôi có một câu hỏi, kính xin luật sư trình tư vấn giúp, câu hỏi như sau: Hiện nay, tôi có dự định mua 01 lô đất có diện tích 170 m2, trong đó có 77m2 đất thổ cư và 93 m2 đất cây trồng, tất cả đều đã có sổ đỏ (đất thổ cư cấp T08/2011 và đất cây trồng cấp T11/2011) với giá trị tổng cộng theo thoả thuận là 200 triệu đồng. Theo thoả thuận người mua phải nộp các chi phí liên quan đến chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng sử dụng đất.

Xin tư vấn cho biết: Tôi phải nộp những loại thuế gì và cách tính như thế nào? Nếu theo bảng giá đất UBND tỉnh qui định thì vị trí của lô đất nằm trong hẻm được xác định ra sao? Theo luật thuế thu nhập cá nhân 2009 thì tổng các chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng hay giảm?

• Tư vấn

Trong tình huống của bạn, thỏa thuận người mua phải nộp các chi phí liên quan đến chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, thì những khoản phí, lệ phí chính bạn cần đóng là:

Lệ phí công chứng:

Theo quy định tại Thông tư liên tịch Số: 08/2012/TTLT-BTC-BTP hướng dẫn về mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí công chứng mức phí mà bạn phải nộp là 0,1% tính trên giá trị quyền sử dụng đất

Lệ phí trước bạ: mức đóng lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.

Tiền thuế thu nhập cá nhân: là khoản tiền mà người bán có nghĩa vụ phải nộp, nhưng đã có thỏa thuận bạn sẽ là người chịu tiền thuế này. Mức thuế suất phải đóng là:

- 25% trên thu nhập chuyển nhượng – được tính bằng cách lấy giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng trừ đi giá vốn bao gồm giá mua và các chi phí liên quan.

- Trường hợp giá vốn không có hoá đơn, chứng từ hợp pháp để chứng minh thì cơ quan thuế sẽ áp mức thuế suất 2% theo giá chuyển nhượng thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng.

Việc bạn hỏi về liên quan đến vị trí hẻm của mảnh đất thì còn tùy thuộc vào quy định của về giá đất của tỉnh bạn đang sinh sống. Bạn có thể tham khảo bảng giá đất của UBND tỉnh nơi bạn sinh sống để biết thêm thông tin này.

Đứng tên “đại diện” chủ sử dụng/sở hữu nhà đất trên giấy chứng nhận

Trước khi mất, ông ngoại để lại cho bà ngoại tôi (là vợ thứ của ông ngoại) tài sản là căn nhà chúng tôi đang ở hiện nay. Nay bà ngoại tôi đã qua đời và tôi đã tiến hành làm thủ tục cho mẹ tôi được đứng tên đại diện trên giấy tờ nhà đất nói trên. Ông ngoại còn vợ cả (đã chết từ năm 1990 có giấy khai tử ở Việt Nam) và 2 người con ở Pháp nhưng nay chúng tôi nghe tin tất cả đều đã chết ở Pháp. Do vậy khi làm giấy tờ nhà đất chúng tôi cũng đã trình bày mọi việc trên đơn cam kết gửi UBND TP Hồ Chí Minh. Qua đó UBND TP Hồ Chí Minh đã đồng ý cho mẹ tôi đứng tên đại diện trên giấy tờ nhà đất nói trên.

>> Xem thêm: Mua bán nhanh HCM

Làm thế nào để mua được nhà đúng pháp luật?

• Hỏi

Trong năm nay, vợ chồng tôi sẽ mua nhà. Chúng tôi dự định mua nhà 1 trệt, 1 lầu hoặc có thể mua đất nền để tự xây nhà.

Tôi thật sự chưa hiểu về thủ tục, giấy tờ bắt buộc và cần thiết khi mua bán nhà đất. Đặc biệt là vấn đề muốn bán đất hoặc nhà thì bên bán cần có các loại giấy tờ gì? Quan trọng nhất là cái nào, nếu thiếu một trong các loại giấy tờ theo quy định thì có được không?

Theo tôi được biết, giấy tờ quan trọng nhất là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng). Nếu mua nhà mà bên bán không có giấy này thì họ “bán chui” phải không?

Thêm nữa, bên bán nhà đất nói rằng sẽ bán bằng giấy viết tay mà không có hợp đồng mua bán thì có phải họ có vấn đề gì đó bất thường hoặc chưa có sổ hồng khiến họ phải thương lượng mua bán bằng giấy viết tay?

Mong luật sư tư vấn để sắp tới, tôi có thể đối chiếu khi mua và yên tâm hơn khi quyết định chọn mua nhà.

• Trả lời

Chúng tôi xin trả lời bạn như sau:

Thứ nhất, trước khi muốn mua đất hay mua nhà, bên mua cần xem bản chính giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà đất đó, cụ thể như sau:

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là sổ đỏ nếu được cấp trước năm 2005) hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (còn gọi là sổ hồng).

– Trường hợp là nhà thì phải kèm theo những giấy tờ khác: thông báo và biên lại nộp thuế trước bạ, bản vẽ hiệng trạng.

– Bên cạnh đó, bên mua cần phải xem Chứng minh nhân dân của bên bán để xem họ có phải là chủ sở hữu hay không nhằm tránh trường hợp giao dịch với chủ thể không có thẩm quyền. Trường hợp này giao dịch sẽ vô hiệu.

Thứ hai là bên mua nên kiểm tra tình trạng pháp lý của nhà đất ở cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận, huyện hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để biết tình trạng: có đang tranh chấp, thế chấp hay không? Có thuộc diện bị thu hồi hoặc quy hoạch dự án nào không?…

Thứ ba, về hình thức của giao dịch/hợp đồng nhà đất: Pháp luật quy định về hợp đồng giao dịch nhà ở: Điều 450 Bộ luật Dân sự quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà như sau: “Hợp đồng mua bán nhà phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Hơn nữa, theo quy định tại Điều 93, Luật Nhà ở năm 2005: “Hợp đồng về nhà ở thì hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản”.

Theo đó, việc mua bán nhà đất chỉ bằng giấy viết tay không phù hợp về hình thức và thường chứa đựng nhiều rủi ro (nhất là đối với bên mua).

Nếu bên bán không có giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà đất nhưng bên mua vẫn đồng ý và tiến hành giao dịch thì không được coi là “bán chui”. Tuy nhiên, theo quy định của luật, từ năm 2004, khi tiến hành giao dịch bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Vì thế, trường hợp không có giấy tờ này mà phát sinh tranh chấp, giao dịch đó sẽ không được pháp luật công nhận và chứa nhiều rủi ro.

Có dễ tách thửa đất khi mua nhà chung sổ?

• Hỏi

Hiện tại, tôi đang tìm mua nhà. Vừa rồi, tôi đi xem một số ngôi nhà ở gần khu vực vòng xoay An Phú, Bình Dương.

Tôi đã ưng một căn trong số đó nhưng hỏi thì mới biết đó là nhà sổ chung. Ngôi nhà này chung sổ với 3 hộ gia đình khác nữa. Những căn nhà tại đây đều được xây dựng rất giống nhau với diện tích 40m2/căn.

Theo tìm hiểu của tôi, chủ đầu tư trước đây đã gom mua đất trồng cây lâu năm rồi xin chuyển thành đất thổ cư xây dựng nhà ở để bán, chia thành từng ô nhỏ dưới hình thức vượt hạn mức.

Hiện nay, bên bán nói nếu tôi muốn mua thì chỉ cần 3 hộ gia đình chung sổ còn lại ký xác nhận là được, xem như hợp lệ không phải lo gì. Tuy nhiên, tôi nghĩ về lâu dài căn nhà mình mua phải có sổ riêng.

Tôi muốn biết, căn nhà này có dễ xin tách ra và có phải nộp chi phí không?

• Trả lời

Điều 143 và 144 Luật Đất Đai năm 2013 quy định, UBND cấp tỉnh sẽ quy định đối với diện tích tối tiểu được phép tách thửa tại địa bàn.

Căn cứ vào Quyết định số 38/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Bình Dương ngày 22/10/2014 về việc quy định diện tích tối thiểu của đất ở được phép tách thửa tại địa bàn tỉnh thì diện tích tối thiểu của đất ở được phép tách thửa tại các xã là 100m2, các thị trấn là 80m2, các phường là 60m2.

Đối chiếu vào quy định nêu trên, diện tích của toàn bộ ngôi nhà bạn định mua chỉ được 40m2 nên không đủ điều kiện để tách thửa. 

Nguồn: http://muabannhanhhcm.com/mua-ban-nhanh-hcm-nhung-van-de-can-hoi-ve-mua-ban-nha-dat/31